[摘要] 去年以来，在房地产调控方面，一些热点城市采取限购、限价、限售等措施，还有包括杭州在内等一些城市开始尝试购房摇号的办法，这些措施充分表明了城市严控房价的决心。同时，购房摇号也会因拟定的销售价格低于市场均衡价格水平而很有可能吸引一些本不需购房的家庭参与摇号。
标题：把握市场波动规律 进一步完善调控机制
去年以来，在房地产调控方面，一些热点城市采取限购、限价、限售等措施，还有包括杭州在内等一些城市开始尝试购房摇号的办法，这些措施充分表明了城市严控房价的决心。同时，购房摇号也会因拟定的销售价格低于市场均衡价格水平而很有可能吸引一些本不需购房的家庭参与摇号。因此，相关政策和措施必须及时跟上，以维护市场的稳定和健康。从有利于住房市场持续、稳定、健康发展的视角出发，进一步完善调控政策，宜从把握市场波动规律入手，准确引导市场预期，进一步完善调控机制。
●准确把握市场波动和价格上涨的主因
从全球范围看，房地产市场的波动主要受金融、土地供应等政策和住房供应不足的影响。比如，持续低利率是催生美国、日本等国家房地产泡沫的首要原因，而低利率后的持续快速升息则是刺破房地产泡沫的直接原因。再如，纽约、伦敦、旧金山等大都市的高房价都与当地新房供应量不足有关。近两年，我国房地产市场的巨大变化与金融政策调整、土地供应量变化等因素有关。2015年以来，随着利率降低、首付降低、棚改货币化等一系列去库存政策的实施，去库存取得显著成效。但是，随着库存的减少，一些城市短期供求关系也发生了较大变化。有的城市已从2014年和2015年的供过于求变为供求平衡，有的则出现供不应求。从价格变化情况看，前期，深圳、北京等热点城市，因长期商品房供地不足又对利率等政策调整反应迅速，在市场出现短期供不应求时房价就开始过快上涨。2017年以来，房地产市场短期供求平衡和供不应求的城市数量均在增加，这也是一些二、三线城市房价涨幅较大的原因所在。2018年，三、四线城市房价涨幅增加也反映出有更多的城市短期供求形势出现了变化。
●明确调控机制的重点
由于金融政策的调整和土地供应的多少对房地产市场的波动影响最为显著，因此，调控机制的完善要以完善住房金融调控机制和土地供应机制为重点。
一是建立住房金融稳定机制。利率和首付比例的调整会造成购房人短期购买能力出现较大变化。要稳定住房市场需求，需重视住房金融稳定机制的建立，特别是要采取有效措施应对利率调整对住房需求的影响。由于目前住房贷款利率水平仍处于历史偏低水平、库存也明显减少，对供求偏紧的城市可以考虑适当提高住房首付比例和贷款利率，防止低库存与低利率叠加增加房价上涨压力。去年3月，北京提高了首付比例之后二手房价格回落，表明信贷调控是最直接、最有效的调控措施。
二是进一步完善土地供应机制，合理确定供应结构。房地产市场短期供求失衡往往与土地供应量明显不足或明显过大直接相关，因此要重视完善土地供应机制，特别要重视根据当地房地产总体供求情况和阶段性的供求形势变化合理确定土地供应规模、把握供应节奏。既要防止出现短期内供地过多带来的供过于求、库存高企问题，也要避免热点城市严格限制土地供应量带来的土地价格高企、房价暴涨等问题，还要确保住宅、商业和办公用地供应结构的合理性。热点城市在2018年宜加大商品房用地供应，并宜通过盘活集体建设用地来解决租赁性住房用地紧张的问题。
当前，个别城市采取的购房摇号政策虽然向市场传递出政府严控房价的决心，但由于购房摇号既不能解决用地供应不足的问题，也无法解决有效抑制需求、特别是投资性需求的问题，还可能因批准的销售价格低于市场均衡价格引发更大规模的投资性需求，向市场传递出不准确的需求信号，导致各界对未来房地产市场形势判断出现“扭曲”，而且也不利于需要特定位置房源的刚需家庭获得所需的住房。因此，不建议将购房摇号作为调控市场的工具。从实现抑制投资投机性需求和市场持续健康发展的目标出发，建议实行必要的限购政策、适当从紧的住房金融政策和加大商品房用地供应的政策组合，在此基础上由市场确定价格。
●重视对市场的监测预警
目前，越来越多的城市的房地产市场从供应过剩转为供求基本平衡，也有一些城市已出现短期供不应求。这对各地提高房地产市场形势的监测预警能力提出了更高要求。建议加强对住房供求情况的动态监测和前瞻性研判，特别是要重视分析人口总量和结构、土地供应、新开工、销售、首付和贷款利率等因素变化对近中期房地产市场的影响机理，抓住影响市场波动的主要因素，提高市场调控的针对性和前瞻性，建立稳定、可预期的政策调节机制，稳定各界预期。
●防范居民杠杆率快速提升
近10年，居民部门债务负担快速上升，特别是2016年和2017年增加尤为明显。2007年，金融机构住户贷款余额只有5.06万亿元，占当年住户部门可支配收入的比重为32.6%。2014年，住户贷款余额增加到23.15万亿元，占当年住户部门可支配收入的比重为59.2%。2016年和2017年住户贷款余额进一步增加，分别为33.37万亿元和40.52万亿元，2017年住户贷款余额占住户部门可支配收入的比重预计将达到80%。住房部门当年新增人民币贷款额从2014年的3.29万亿元增加到2016年的6.33万亿元和2017年的7.13万亿元。居民部门债务负担的快速增加虽然对短期内房地产销售的大幅增长有积极意义，但也要高度关注债务负担过快增长的潜在风险。债务负担快速增加后，进一步加杠杆的空间也会相对缩小。面对居民部门杠杆率快速提升的新形势，应更加重视房地产金融宏观审慎管理，重视并提高首付比例和贷款利率，以控制居民杠杆率的过快增长。
●发挥好住房公积金的作用
住房公积金在解决职工住房困难和改善其居住条件方面发挥了重要作用。但是，一些地方在住房公积金使用方面还存在亟待改进之处，特别是贷款审批期限过长影响了缴存职工的使用。这既有管理方面的原因，也与近两年房地产形势好、公积金使用量大造成了可放贷余额相对不足有关。发挥好住房公积金的作用，既要提高管理水平和管理效率，缩短贷款审批期限；也要从制度层面思考如何发挥好住房公积金在稳定住房需求方面的积极作用，并进一步完善贷款制度、建立更平稳的贷款机制，使公积金制度成为房地产市场的重要“稳定器”，而不是“放大器”。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
