一个传媒大佬眼中的房地产20年，传统开发模式走进死胡同

光宇吐楼市  2018-08-14 11:27

[摘要] 二十岁芳华，足以让涉世未深的少年出落成意气风发的青年；二十年岁月，也让中国房地产从简单粗暴的野蛮生长走向更加成熟和健康。作为经济增长的支柱产业，房地产在这20年间经历了风起云涌的波澜壮阔，更书写了无数个历史辉煌。从乏人问津，到全面对买方的追捧，房地产牵动着无数个家庭的心。随着房地产长效机制逐步建立，

二十岁芳华，足以让涉世未深的少年出落成意气风发的青年；二十年岁月，也让中国房地产从简单粗暴的野蛮生长走向更加成熟和健康。作为经济增长的支柱产业，房地产在这20年间经历了风起云涌的波澜壮阔，更书写了无数个历史辉煌。从乏人问津，到全面对买方的追捧，房地产牵动着无数个家庭的心。随着房地产长效机制逐步建立，房地产也正在走向成熟理性，从青春期的疯狂到了成熟期的理智，房地产完成着一次又一次蜕变。如今，中国房地产正站在另一场变革的风口。作为房地产行业专业杂志《安家》创始于2001年，可以说几乎见证了房地产市场化20年的风雨历程。安家博达集团董事长，时任安家传媒集团董事长、《安家》杂志创始人的刘文斌更是行业的见证者、时代的同行者，也是行业发展的受益者。从1998年住房制度改革后，刘文斌看到蒸蒸日上的房地产朝阳产业，打算创办房地产专业杂志并投身其中，到如今房地产行业告别黄金十年，走在转型的十字路口，刘文斌与房地产行业几乎同步，每个时期有着不一样的感悟和态度，他也发表着独具慧眼的行业格言，引导着行业价值的主流方向。他唱涨过房地产，他也唱衰过房地产，在他眼里，没有一成不变的市场，不变的就是变化本身。而且行业发展也不会由个人意志为转移，所以对行业的判断也都是基于对行业的认知度以及发展周期，同时也伴随着企业的不断壮大。安家融媒截取部分有代表性的观点，根据刘文斌不同时期对行业的不同态度，基本可以感受到房地产20年的跌宕起伏，也可以感知未来房地产的去向。

房地产市场化改革，支柱产业要爆发式增长1998年7月3日，福利分房全面终止，同时，住房分配货币化正式开始。此时才是真正意义上的房地产市场。所以1998年是房地产市场化起源，也是中国房地产的重要转折点。然而那时候的中国经济正处在一个极度萧条期，所以房地产历史性地担当起大任。1998年，面对亚洲金融风暴冲击，为扩大内需，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号）正式印发，启动了房地产市场。房改主要目的是刺激住房消费需求，使其成为国民经济的支柱产业。1998-2001年间房地产以价格平稳趋势得到全面发展；互联网泡沫的破裂催生炒房团，股市大起大落；债券交易活跃；房地产相关的重化工业得到迅猛发展。

彼时做《成都商报》正风生水起时，毕业于北京师范大学的刘文斌毅然决然重返北京，要办一份完全体现自己风格的媒体，他选择了投资少的杂志并将目光锁定在当时尚属于萌芽态的朝阳产业——房地产上。2001年刘文斌在北京创办了日后被誉为“中国地产传媒的旗舰、与时俱进的百科全书”的《安家》杂志，并成立安家传媒代理杂志广告。那时的刘文斌对房地产行业的未来前景充满了希望，他认为，1998年住房制度改革后，人们对“家”的概念有了重新认识和定位，特别是1998年的房改、1999年的房贷唤醒了民众的购房需求，尽管尚有这样那样的问题，但一定会迎来一个前所未有的爆发式增长。这就是刘文斌坚定信心要做房地产杂志的原因，这注定是一个大有可为的事业。而房地产更是一个大舞台，人们都在施展各自的招数。

2002年，刘文斌发文，《房地产是个大筐筐，名人都要往里钻》。如果中国的城市化进程势不可挡，则房地产必然前途光明。只是从个体上说，要跟得上新的玩法。于是，大家都在想着要一炮走红，都在想出其不意。会有更多的人在房地产舞台上表演，会有更多的让人瞠目的玩法出现……房地产大舞台上依旧会热闹非凡。2009年底2010年初，刘文斌预测，“北京房价3年内破5万”。事实证明，仅仅过了几个月，三环以内的部分楼盘就已经跨过5万的门槛，紧接着，三年内不到三环内房价纷纷破五万，现实却很残酷。

房地产黄金发展的这些年，不用再赘述，因为在那个疯狂增长时期，任何观点在现在看来都觉得没什么，但当时却需要很大的勇气才能提出来。

巨变再来，传统房地产开发模式走进死胡同任何事物发展都有周期性，在房地产快车道上行驶这么多年的刘文斌，不可否认赶上了好时候，也是房地产快速发展的受益者，但并没有在这条路上迷失方向。伴随着房地产的辉煌十年，安家传媒稳健成长，成绩斐然。10多年来，安家传媒在董事长刘文斌领导下蒸蒸日上。事业上成功的他，本可以不用再奔波劳碌，但一颗进取心仍然驱使着他为自己的事业锦上添花。当很多人依然沉浸在房地产高速增长的幸福中时，刘文斌早已开始居安思危。别人转型是被逼无奈，而他在2014前就做好了要转型的准备，他积极接受新事物，拥抱变化，并从内部驱动力着手，完美实现公司发展方向的战略调整并成功在新三板挂牌。挂牌新三板的安家万邦仅仅是刘文斌产业布局中的一子。刘文斌的事业早就延伸到房地产的全产业链。2009年开始他涉足房地产开发投资领域。在投资方面，刘文斌还是保持着低调而务实的作风，没把握的坚决不投，看准的项目毫不犹豫。他参与投资的河北项目、首都第二机场附近项目，以及海南项目，均已实现成功退出，获利不菲。每次都能走在成功转型的风口浪尖，每次重大决策都能被历史验证其前瞻性，这也是刘文斌运筹帷幄、决胜千里的回报。

这些年里，刘文斌留下了不少行业寄语，但在房地产疯狂时期，很难有人去注意。2014年，刘文斌就曾给员工们泼冷水，他说：“经过30年高歌猛进的大发展，中国经济增速放缓，企业会面临更大的生存挑战，如同这20年的日本，如同这5年来的欧洲。或者，这将是我们面临的新常态，可能会有大批的中小开发商死去或离场，大批的代理机构、广告策划公司倒闭，大量的业内从业人员失业……将来很难再有小而美的企业了，中国社会和房地产行业将进入寡头时代……这就是房地产行业的整体新常态。”刘文斌自称自己是一个悲观主义的积极行动者，一个简单的总结诠释了一个商海成功者的处世哲学和应变态度，展示了他对快速发展时代的冷静思考，而在他多年前对市场的预判如今也证实了他眼光的前瞻性和远见卓识。

政策的变化，经济的波动，科技的发展，不仅仅是房地产行业，包括整个中国社会正经历着前所未有的变革，伴随着市场变化和技术进步带来的变化与更迭，多数人无法适应经济高速增长过后的消沉，更无法面对浮华过后的失落。一觉酲来，天已变了。不再是从前熟悉的行业，不再是从前熟悉的游戏规则。

城市存量资产和乡村闲置资产的投资与运营将是下一轮的风口伟大不在于大家都看到的时候你去迎合，而是当大家都在疯狂时你在冷静思考。历史的巨变就像滚滚车轮，势不可挡。如何去顺应瞬息万变的时代，则是智者的行为。

作为企业的掌舵者，刘文斌也随着公司的成长完成了一个传统媒体人在互联网时代的华丽转身，在他的带领下，安家从对外形象只是“一本杂志”到如今成为平台型企业，从而实现了跨越式发展。所以，刘文斌现在已经不仅仅是传媒大佬的身份了。那么他对行业的理解也变得更加多元和立体，对行业的剖析更加深入和全面，但都离不开他多年的敏锐洞察力和魄力。

时间已经进入2018年，中国房地产再次站立在一个变革的大风口上。刘文斌对未来房地产的前途以及成长型领域有了更多的认识。刘文斌曾经说过，一二线城市的房价已经处于顶部，上涨空间非常有限，这意味着没有投机的空间。目前各地的限购限售政策锁死了房地产的流动性，未来更多的可能是面临有价无市的局面，空守上千万的纸面财富。

那么未来的发展风口又是哪些行业呢？

2018年7月18日，安家传媒创始人、安家博达集团董事长刘文斌应邀出席由安徽省房地产业协会、安徽省清源房地产研究院联合主办的“守正与创新——安徽省房地产业2018年半年形势分析研讨会”，并做了《中国房地产行业趋势思考》的主题演讲。刘文斌认为，中国房地产发展的逻辑已经发生了根本性的变化，传统的房地产开发模式已经走到尽头，未来只能剩下少数寡头；对绝大多数企业而言，转型或者“休息”是别无选择的选择；绝大多数三四五线城市的房地产市场，没有被看好的任何理由，棚改和拆迁驱动的“火爆”之后，可能一地鸡毛；城市存量资产和乡村闲置资产的投资与开发运营将是下一轮的风口。种种迹象表明，“刚需”之外，传统的房地产产品也已经从整体上失去了投机、投资和保值的功能。

企业也好，个人也罢，大家都将会从哪里获得更大的成长红利呢？城市存量资产？乡村闲置资产？一个曾经准确把握时代脉搏、洞悉时代动向的传媒大佬能否继续跟上时代脚步，我们拭目以待。

（来源：光宇吐楼市）

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